观点网深圳南山爱榕园旧改搭上了特快列车。
近日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布关于《南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元规划（草案）》，与2025年释出的早期草案相比，规划调整覆盖项目定位、容积率、开发建设用地面积等多个方面。
值得注意的是，爱榕园旧改中早前规划的保障性住房指标全部清零，成为深圳2026年旧改新政的首个受益项目。
作为2024年深圳唯一立项的旧住宅区改造项目，爱榕园旧改转过模式、改过规划，却还是保持着较快的推进速度。
不到两年的时间，爱榕园旧改进度条即将冲到实际拆建阶段。
保障房清零
爱榕园旧改位于深圳市南山区招商街道，靠近后海大道与工业八路交汇处，身处蛇口成熟核心片区。
在2025年5月公布的规划草案中，项目更新单元用地面积73381.4平方米，拆除用地面积68848.2平方米。其中，开发建设用地面积43295.9平方米，移交政府的保障性住房用地面积7816.8平方米。
根据草案，项目单元规划容积291750平方米，其中开发建设用地规划容积247920平方米，包含住宅、商业、办公及旅馆、公共配套设施等，另配建社区儿童游戏场地占地面积1200平方米。
而需要移交的保障性住房用地规划容积43830平方米，全部为保障性住房，另配建社区体育活动场地占地面积2360平方米。
从立项到规划草案公示，爱榕园旧改只用了半年时间，彼时还有市场预测项目有望成为深圳首个实行房票制度的旧改。
据招商街道2025年的工作计划，项目将在2026年上半年完成拆迁工作，并透露将 “率先探索房票制度落地招商”。
只是还没走到商谈拆迁补偿的阶段，爱榕园旧改先接到了深圳旧改新政。
今年3月，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自2026年3月16日起实施。
最关键的一项便是对保障性住房配建要求作了优化，提出对已完成规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行；对未完成规划审批的项目，应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。
为旧改项目松了绑，深圳新启动的旧改项目原则上不再强制配建保障房，而爱榕园旧改成为了第一个吃上新鲜螃蟹的项目。
根据最新规划，项目开发建设用地由约4.3万平方米增至约6.04万平方米，容积率由5.7降至2.9，总规划容积缩减约5万平方米至24万平方米。
此前规划的4.38万平方米保障性住房地块已经清零，规划中学校变更为公园绿地，爱榕园旧改04号地块则规划了一块教育用地，将建27班九年制学校。
爱榕园旧改是第一个响应深圳旧改新政的项目，而通过豁免保障房配建等措施为开发商减负，受益的并不只是爱榕园旧改。
开发商的旧改负担减轻，提升了项目经济效益，部分停滞项目也能提速，甚至解决旧改审批慢、成本高的难题。
爱榕园故事
或许是此前深圳部分旧改项目由于产权复杂、原实施主体无力开发等原因，爱榕园旧改披露首份规划草案时，也曾有声音表示：“现在拆不了吧，没有开发商愿意拆了。”
这条评论下面则有人回复：“招商的房子招商来拆。”
据观点新媒体了解，爱榕园旧改的前期服务商，正是发家于蛇口片区的招商蛇口全资子公司招商房地产有限公司。
追溯到上世纪90年代初，爱榕园旧改最早是招商局为企业职工修建的福利房，涉及约1396户，后来跟随房改大部分转为红本商品房。
项目所在的片区住宅也大多建成于同一年代，包括与爱榕园旧改一街之隔的桂园、文竹园，不远处的翠薇园、雍华府等。
时间滴滴答答走过三十余年，这批房屋也逐渐走向老龄化，旧改便应时被提起。
2020年，南山区招商街道办与招商地产签署棚户区升级改造战略合作框架协议，正式启动棚改前期工作。
不过，爱榕园并没有在棚改模式下完成蝶变，进展缓慢之间，项目在2024年由棚改正式转为城市更新模式，被纳入《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划》。
值得注意的是，爱榕园旧改是2024年深圳唯一立项的旧住宅区改造项目，同时也是深圳首个由棚改转为旧改的旧住宅区。
随后，爱榕园旧改的推进速度迅速提升，立项半年后规划草案出炉，如今改后草案公示，或许由蓝图变为现实就在不远处。
而爱榕园旧改备受关注，与所在区位相关。
位于老蛇口片区，项目紧邻地铁2号线及12号线，周边有招商四海臻邸、文竹园、榆桂小区等住宅项目，居住氛围浓厚。商业方面，仅步行便可达蛇口沃尔玛等多个商圈，片区内教育名校环伺。
据观点新媒体了解，项目所在片区楼价较为平稳，尽管楼龄超过三十年，翠薇园、文竹园、桂园等老旧小区二手房单价仍保持在5至7万元/平方米价格，建成于2002年的雍华府住宅单价则在10万元/平方米左右。
除了爱榕园旧改，招商蛇口在蛇口片区还有从恒大手中接盘的原联合饼干厂旧改项目。
2022年接手饼干厂旧改，招商蛇口于2025年2月完成单一来源谈判工作，同年6月得到用地批复，8月项目备案名获得批复，取名“后海玺家园”，并宣布开工。
后海玺家园于2025年12月29日开盘，备案均价约为14.96万元/平方米，据开发商海报项目开盘当日售罄。
尽管爱榕园旧改的进度因为改规有所延后，原定今年上半年完成的拆迁工作还未落地，但新规划草案已经公布，后续进度或许会进一步加快。
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