根据行业数据可见，物业管理进入存量时代的趋势深化，伴随规模红利减弱，大多物业公司的经营策略发生转变，更加聚焦可持续发展力。3月13日晚间，招商积余(001914.SZ)披露了2025年年度报告，在行业发展充满挑战的环境中，行稳致远成为招商积余全年的主线。
报告期内实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，取得了双位数增长；报告期内因处置衡阳项目一次性减少归母净利润2.56亿元，使其归母净利润同比下降22.12%，但彻底解决了招商积余涉房的问题，有利于盘活资产、优化长期发展结构，轻装上阵。剔除该一次性因素影响，招商积余2025年归母净利润为9.10亿元，同比增长8.30%，展现出稳健的经营基本面与清晰的长期主义选择。
同时，招商积余财务底盘扎实稳固，流动性保障充足。披露数据显示，招商积余年底货币资金56.23亿元，同比增长20.39%；有息负债规模5.17亿元，同比下降37.94%，结构持续优化；应收账款增速小于营收增速，资金周转效率稳步提升；经营性净现金流达16.41亿，表现良好，加高了未来发展的护城河。
截至2025年末在管项目2,473个，管理面积达3.77亿㎡，年内实现新签年度合同额44.80亿元，经营规模与管理质量持续实现双增长。
克尔瑞物管指出，至“十四五”末，市场完成了新一轮的“价值重估”，估值逻辑从“成长股”转向“价值股”，投资者更关注企业的现金流稳定性、分红能力和盈利质量；竞争的核心已转向“质量”与“效率”，拼的是服务品质、客户满意度、单项目产值和科技赋能。
全面夯实“能力底盘”
提质增效推动市场认可
详细分析招商积余的年报，可以发现颇为明显的“能力提升”导向。尤其在物业行业面临“客户满意度承压、物业费价格下行、收缴率走低”三重挑战的当下，提质增效推动“质价相符”是必然选择，即想要高议价能力，管理效率服务品质就必须跟上。
因而，近年招商积余加大了在提升管理水平、成本与采购管理优化、高品质服务体系构建、深化数智化和品牌建设等方面的投入。
尤其在成本与采购管理方面，招商积余在成本端建成了“投前指引、立项核验、投后监测”全周期管理体系，完成了“核心三保、电梯维保、能源消耗”等多业态成本标准编制，并将住宅业态标准全覆盖，建立“标准看板”动态治理机制，有效推进成本精益管控与运营效率优化。
品质方面，招商积余重在建立高品质服务生态体系，在“非住宅和住宅”双线发力。例如，非住宅板块主导发布了“行业首部客户满意度测评国家标准”，建立全流程评价迭代机制，第三方客户满意度达99.29分，居于行业领先标杆水平；住宅板块，通过打造“招牌服务”产品体系、构建“4+N”标杆模型，在2025年精选了16个标杆项目，实现服务价值兑现与品牌溢价提升。
另值得一提的是，当前行业正加速向智慧化、科技化转型，对运营效率与服务体验提出更高要求。为此，招商积余持续以数智化赋能业务，如用AI加强车场治理，用线上系统管理外包业务流程，深化AI在客户场景的创新应用，推动总部、城市、项目三级体系“T+1”自动生成一本账；推动“五阶两率”管控手段上线，深度融入鸿蒙生态等，提升项目管理质量。
及至2025年，招商积余在“中国物业服务企业综合实力500强”中排名TOP3，并首次跻身“2025中国物业服务力百强企业TOP3”，侧面印证行业对其综合水平提升的认可。
年报数据也显示，截至2025年招商积余在管项目增至2,473个，年内实现新签年度合同额44.80亿元，其中第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。与2021年相比，招商积余“第三方新签年度合同额占比”由近80%稳步上升至2025年的超90%，可见升级综合管理与服务能力对拓展市场，并取得合作方长期信任有直接推动。
住宅市场拓展突破
增值业务逆势锚定发展优势
据悉，目前招商积余市场拓展主要面向住宅、非住宅两大方向。住宅项目市场化拓展在2025年已实现了4.74亿元新签年度合同额，同比增长60%，招商积余还成立了“住宅发展专项组织”聚焦提升市场力、服务力、产品力。
不过住宅作为主要物业服务场景，企业之间比拼的早已不止基础的物业服务水平，各类服务延伸和场景创新的增值服务，既是竞技重点也是提高客户满意度的关键抓手。招商积余就持续将“社区增值服务”作为布局方向之一，目前已发展了到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等服务赛道，构建多元融合的服务生态。
这类服务赛道往往粘性高，且具有发展性。例如“到家服务”招商积余目前已扩大到50多个城市，在家政保洁、家电清洗、衣物干洗、宠物服务等领域形成了口碑优势，目前客户满意度和复购率表现良好。空间资源服务如“招小充”平台2025年已累计为新能源车主提供高效充电服务逾1,157万次，减少碳排放量2.1万吨。目前招商积余社区也普遍能提供“房产经纪”的二手房租售服务，构建服务闭环。
目前通过与招商蛇口战略协同，招商积余还在部分高潜力枢纽城市提供批量精装修的“美居业务”，加速扩张第三方维修服务网络，在部分项目启动“地产销售+新房交付+旧房焕新”的价值链整合，开展“物业+康养”业务等，从母公司资源中深度挖掘合作可能和创新发展空间。
“百强企业社区增值服务收入占总营收的比重在2021年就超过了10%，成为物企重要的收入来源之一。”中国指数研究院指出，目前很多物企因发展乏力，增值服务收入贡献显著下滑。但相应的，逆势维持增值服务发展的物企，无疑能够锚定更大的市场拓展和收入增长空间。
对此，数据有所印证。截至2025年末，招商积余的平台增值服务实现营业收入5.37亿元，专业增值服务实现营业收入37.86亿元，两大增值业务占物管收入比重23.24%，较2024年度占比18.72%进一步提升，伴随增值服务收入的稳定发展，公司物业管理业务毛利率具备韧性，有助于整体利润情况趋于稳定，拓宽未来发展空间。
深耕非住“细分赛道”
韧性推动长期增长
在非住宅方面，招商积余持续保持行业领先地位，2025年实现市场化新签年度合同额36.95亿元，同比增长8.8%，同时针对细分赛道对应能力的培养，已经产生颇多实绩。
数据显示，2025年招商积余在航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%；高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%；IFM业态新签年度合同额3.69亿元，同比增长15%。落地了南方航空新疆分公司、中国人民大学通州校区、北京长鑫存储等代表性项目。
2025年多路径发力加快市场拓展，招商积余总对总业务核心客户份额大幅增长，新开发了OPPO、希音、山姆会员店等客户。招商局集团和招商蛇口协同落地的第三方项目新签年度合同额分别达到2.82亿元和3.36亿元。这正是招商积余依托航母级央企背景所形成的独特资源优势。
除此之外，商业物业领域，截至2025年末，招商积余旗下招商商管在管商业项目73个(含筹备项目)，管理面积395万㎡，涵盖酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。2025年招商商管的在管商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%，会员总数同比增长18%至822万；截至年末46.89万㎡可出租面积的总体出租率达到93%，成绩可谓亮眼。
总体而言，面对2025年的复杂市场环境，招商积余从全面夯实底层能力出发，在住宅和非住宅市场拓展“全面开花”，体现出发展韧劲。财通证券分析师房诚琦就指出，得益于聚焦物业管理主业和专业服务能力，以及商业运营管理能力的建设，招商积余整体收入增长稳健，营收同比增速在头部物企中明显领先，利润率将逐步修复，在内生外拓并举之下，业绩韧性强，预计能够实现长期稳健增长。
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